文丰研究 商业地产安全生产合规要点

产品概述：

 

  商业地产人流量大，涉及业态多种多样，顾客群体具有多样性，安全是商业地产运营管理的重中之重，商业地产运营过程中，主要的安全生产责任集中体现在消费的人的人身安全，与此紧密关联的是消防安全和也许会出现的其他危及消费者人身安全的事项。

  根据《安全生产法》，生产经营单位的安全职责主要有以下几个方面：（1）资产金额的投入。生产经营单位理应当具备的安全生产条件所必需的资产金额的投入，由生产经营单位的决策机构、主要负责人或者个人经营的投资人予以保证，并对由于安全生产所必需的资产金额的投入不足导致的后果承担相应的责任。（2）设置安全生产管理机构或者配备专职安全生产管理人员。对于商业地产经营单位，从业人员超过一百人的，应当设置安全生产管理机构或者配备专职安全生产管理人员；从业人员在一百人以下的，应当配备专职或者兼职的安全生产管理人员。（3）安全教育和培训职责。生产经营单位理应当对从业人员进行安全生产教育和培训，保证从业人员具备必要的安全生产知识，熟悉有关的安全生产规章制度和安全操作规程，掌握本岗位的安全操作技能，了解事故应急处理解决措施，知悉自身在安全生产方面的权利和义务。未经安全生产教育和培训合格的从业人员，不得上岗作业。另外，生产经营单位使用被派遣劳动者的，应当将被派遣劳动者纳入本单位从业人员统一管理，对被派遣劳动者进行岗位安全操作规程和安全操作技能的教育和培训。劳务派遣公司应当对被派遣劳动者进行必要的安全生产教育和培训。（4）设置警示标志。生产经营单位理应当在有较大危险因素的生产经营场所和有关设施、设备上，设置明显的安全警示标志。（5）保证安全设备正常使用。首先，安全设备的设计、制造、安装、使用、检测、维修、改造和报废，应当符合国家标准或者行业标准。其次，生产经营单位必须对安全设备进行经常性维护、保养，并定期检测，保证正常运转。维护、保养、检测应当作好记录，并由有关人员签字。再次，生产经营单位不得关闭、破坏直接关系生产安全的监控、报警、防护、救生设备、设施，或者篡改、隐瞒、销毁其相关数据、信息。（6）提供劳保用品。生产经营单位必须为从业人员提供符合国家标准或者行业标准的劳动防护用品，并监督、教育从业人员按照使用规则佩戴、使用。

  根据《安全生产法》第二十一条，生产经营单位的主要负责人对本单位安全生产工作负有下列职责：（一）建立健全并落实本单位全员安全生产责任制，加强安全生产标准化建设；（二）组织制定并实施本单位安全生产规章制度和操作规程；（三）组织制定并实施本单位安全生产教育和培训计划；（四）保证本单位安全生产投入的有效实施；（五）组织建立并落实安全风险分级管控和隐患排查治理双重预防工作机制，督促、检查本单位的安全生产工作，及时消除生产安全事故隐患；（六）组织制定并实施本单位的生产安全事故应急救援预案（七）及时、如实报告生产安全事故。

  根据《安全生产法》第二十五条，生产经营单位的安全生产管理机构以及安全生产管理人员履行下列职责：（一）组织或者参与拟订本单位安全生产规章制度、操作规程和生产安全事故应急救援预案；（二）组织或者参与本单位安全生产教育和培训，如实记录安全生产教育和培训情况；（三）组织开展危险源辨识和评估，督促落实本单位重大危险源的安全管理措施；（四）组织或者参与本单位应急救援演练；（五）检查本单位的安全生产状况，及时排查生产安全事故隐患，提出改进安全生产管理的建议；（六）制止和纠正违章指挥、强令冒险作业、违反操作规程的行为；（七）督促落实本单位安全生产整改措施。生产经营单位可以设置专职安全生产分管负责人，协助本单位主要负责人履行安全生产管理职责。

  消防验收的类型包括建设工程消防验收（一次消防验收）、装修消防验收（二次消防验收）和开业前消防检查。

  根据《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》，将建设工程分为特殊建设工程和其他建设工程。对特殊建设工程实行消防设计审查制度和消防验收制度。特殊建设工程的建设单位理应当向消防设计审查验收主管部门申请消防设计审查，未经消防设计审查或者审查不合格的，建筑设计企业、施工单位不得施工。特殊建设工程竣工验收后，建设单位理应当向消防设计审查验收主管部门申请消防验收；未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。对于其他建设工程，建筑设计企业申请施工许可或者申请批准开工报告时，应当提供满足施工需要的消防设计图纸及技术资料。未提供满足施工需要的消防设计图纸及技术资料的，有关部门不得发放施工许可证或者批准开工报告。对其他建设工程实行备案抽查制度，经依法抽查不合格的，应当停止使用。

  装修消防验收一般是指对室内装修设计的审核，是商业地产建筑在装修后投入使用前所进行的消防安全保护。建设工程消防验收是装修消防验收报审的前提基础。

  根据《消防法》第十五条，公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查实行告知承诺管理。公众聚集场所在投入使用、营业前，建筑设计企业或者使用单位理应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查，作出场所符合消防技术标准和管理规定的承诺，提交规定的材料，并对其承诺和材料的真实性负责。消防救援机构对申请人提交的材料进行审查；申请材料齐全、符合法定形式的，应当予以许可。消防救援机构应当根据消防技术标准和管理规定，及时对作出承诺的公众聚集场所进行核查。申请人选择不采用告知承诺方式办理的，消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行检查。经检查符合消防安全要求的，应当予以许可。公众聚集场所未经消防救援机构许可的，不得投入到正常的使用中、营业。

  商业地产运营过程中，应当履行下列消防安全职责：（1）落实消防安全责任制，制定本单位的消防安全制度、消防安全操作规程，制定灭火和应急疏散预案；（2）按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效；（3）对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；（4）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准；（5）组织防火检查，及时消除火灾隐患；（6）组织进行有针对性的消防演练。消防安全重点单位还应当确定消防安全管理人，组织实施本单位的消防安全管理工作；建立消防档案，确定消防安全重点部位，设置防火标志，实行严格管理；实行每日防火巡查，并建立巡查记录；对职工进行岗前消防安全培训，定期组织消防安全培训和消防演练。

  另外，建筑构件、建筑材料和室内装修、装饰材料的防火性能必须符合国家标准；没有国家标准的，必须符合行业标准。人员密集场所室内装修、装饰，应当按照消防技术标准的要求，使用不燃、难燃材料。电器产品、燃气用具的产品标准，应当符合消防安全的要求。电器产品、燃气用具的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设、维护保养、检测，必须符合消防技术标准和管理规定。

  任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。

  商业地产运营过程中，其他安全义务主要有以下几个方面：1、公共场所使用的建筑物、配套服务设施、设备应当安全可靠，处于良好的状态。2、通过对外部不安全因素的防范，制止来自第三方对消费者的侵害。3、对不安全因素的提示、说明、劝告、协助义务，及时有效地为顾客提供必要的帮助和引导。4、对于已经发生或者正在发生的危险，经营者应当进行积极的救助。

  根据《消费者权益保护法》，宾馆、商场、餐馆、银行、机场、车站、港口、影剧院等经营场所的经营者，应当对消费者尽到安全保障义务。

  根据《民法典》第一千一百九十八条，宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。

  但需要注意的是，安全保障义务要求安全保障义务人在合理限度范围内尽到义务即可。安全保障义务仅在防范危险的义务是合理且可能的情况下才被加于行为人，不能苛求不合理的高度防免义务。

  根据《消防法》第五十八条，违反本法规定，有下列行为之一的，由住房和城乡建设主管部门、消防救援机构按照各自职权责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：（一）依法应当进行消防设计审查的建设工程，未经依法审查或者审查不合格，擅自施工的；（二）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的；（三）本法第十三条规定的其他建设工程验收后经依法抽查不合格，不停止使用的；（四）公众聚集场所未经消防救援机构许可，擅自投入使用、营业的，或者经核查发现场所使用、营业情况与承诺内容不符的。核查发现公众聚集场所使用、营业情况与承诺内容不符，经责令限期改正，逾期不整改或者整改后仍达不到要求的，依法撤销相应许可。建筑设计企业未依照本法规定在验收后报住房和城乡建设主管部门备案的，由住房和城乡建设主管部门责令改正，处五千元以下罚款。

  有关消防安全的刑事责任，主要涉及消防责任事故罪、重大责任事故罪、重大劳动安全事故罪等，消防责任事故罪是指违反消防管理法规，经消防监督机构通知采取改正措施而拒绝执行，导致非常严重后果的行为。重大责任事故罪是指在生产、作业中违反有关安全管理的规定，因而发生重大伤亡事故或者造成其他难以处理的后果的行为。重大劳动安全事故罪是指安全生产设施或者安全生产条件不符合国家规定，因而出现重大伤亡事故或者造成其他难以处理的后果的行为。

  申道明，文丰房地产业务部专职律师，天津大学法学学士、中国政法大学国际法学硕士

  申道明律师曾在一汽-大众汽车有限公司法律事务室任职，有着非常丰富的法务管理经验。执业以来先后为香港锦艺集团有限公司、中海地产郑州公司、远洋地产郑州事业部、河南振兴房地产（集团）有限公司、河南吉利房地产开发有限公司、许昌辉润地产有限公司、郑州市金水区大山培训学校有限公司等提供常年或专项法律顾问服务。